대항력과 우선변제권

계약을 하고 이사만 하면 끝나는 게 아니에요. 사는 도중에 임대인이 바뀌면 어떻게 할까요? 세입자는 누구에게서 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 또, 계약기간이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 하죠? 다행히, 주택임대차보호법은 세입자의 보증금을 보호할 수 있는 장치를 마련하고 있어요. 대표적으로 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 있어요.

대항력이란?

대항력이란 내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 말해요. 나랑 계약했던 임대인이 집을 팔고 새로운 임대인이 나타났다고 해도, 새 임대인이 나를 내쫓을 순 없어요. 나에게 대항력이 있다면요! 그렇다면 대항력을 가지려면 어떻게 해야 할까요? 주택임대차보호법 제3조에 따르면 "주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다"라고 해요.
즉, 대항력은 그 집에 실제로 거주하고(주택의 인도), 전입신고(주민등록)를 해야생기는 권리에요. 다만, 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력을 가져요. 악질적인 임대인들은 이 점을 악용해 내가 전입신고하는 당일에 집을 담보로 대출을 받기도 해요. 그러면, 은행의 근저당권이 내 보증금보다 우선하게 되죠. 경매에 넘어갈 때 나보다 먼저 보호받게 되는 거예요. 그러므로 내가 전입신고를 하고 대항력을 갖게 되기 전까지는 등기부등본을 통해 권리변동상황이 발생하는지 살펴봐야 해요.

우선변제권?

우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미해요. 세입자가 우선변제권을 가지게 되면 집주인의 채무가 쌓여 집이 경매에 넘어가더라도 순위가 낮은 권리자들보다 먼저 돈을 받을 수 있게 되는 것이죠.
우선변제권을 갖기 위해서는 앞서 설명한 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 해요. 대항력은 그 집에 실제 거주하면서 전입신고를 해야 생기지만, 확정일자는 이사 전에도 임대차 계약서만 있다면 받을 수 있어요. 그래서 계약서를 작성한 날에 바로 발급받기를 권해요.
그럼, 확정일자는 어떻게 받냐고요? 확정일자는 담당 행정복지센터(구 주민센터)나 등기소, 또는 대법원 인터넷 등기소를 통해 받을 수 있어요. 또한, 작년 6월부터 시작된 ‘임대차 신고제’의 영향으로 담당 시·군·구청에 임대차계약을 신고하면서 임대차계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여돼요.