선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지

보증금 많은 다가구주택 vs 공동담보 많은 다세대·오피스텔

다가구 전입세대 확정일자 열람하기

만약 같은 다가구주택에 이미 세입자들이 거주하고 있다면, 이들의 보증금 총합을 ‘선순위 임차보증금’이라고 파악해볼 수 있어요. 나중에 건물이 경매에 넘어갔을 때, 나보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 거죠. 그럼 나는 상대적으로 ‘후순위’가 되는 거고요. 나보다 우선할지도 모를 보증금들이 얼마나 있는지 확인하려면 ‘다가구 전입세대 확정일자’라는 서류를 확인해볼 필요가 있어요. 물론, 모든 세입자들이 전입신고 하고 확정일자를 받아두진 않아요. 하지만 반드시 해야 해요. 확정일자를 받아두지 않으면 나중에 집이 경매 넘어갔을 때 몹시 곤란해질 수 있어요.
그러다 못돌려받게 되면 어떡하지? 하면서 계약을 하지 않겠다는 사람들이 많을 것 같으면, 아예 ‘선순위 임차보증금’을 속이는 경우가 발생해요. 그러니, 꼼꼼히 확인해봐야 해요. ※ ‘선순위 임차보증금’이란, 건물 전체 보증금들의 합, 즉 ‘동일한 등기 주소지에 이미 입주해 있는 다른 세입자들의 임차보증금’의 총합을 의미해요. 이때, ‘선순위’라는 수식어가 붙은 이유는 기존 세입자들의 보증금이 ‘나’의 보증금보다 앞선 배당 순위를 차지하고 있기 때문이에요.

우선변제권

다가구주택에 전월세 계약을 할 때에는, 이미 나보다 먼저 입주해서 살고 있는 같은 다가구주택 건물 안 세입자들의 보증금이 얼마나 많이 있는지 확인해봐야 해요. 확정일자를 받은 선순위 임차보증금은 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받을 수 있는 ‘우선변제권’을 갖고 있어요. 만약 우선변제권을 획득한 세입자들이 있다면, 내 보증금은 그들보다 후순위가 되는 거죠. ※ 우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미해요. 세입자가 우선변제권을 가지게 되면, 임대인의 빚 때문에 집이 경매에 넘어가더라도 나는 나보다 순위가 낮은 사람들보다 더 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있게 되는 것이죠.

최우선변제

우선변제권을 획득한 보증금들 중에 어떤 것들은 확정일자 받은 날짜와 상관없이 더 최우선적으로 보호받기도 해요. ‘최우선변제’ 대상이 되었기 때문이에요. ※ 주택임대차보호법 제8조에 따르면, 주택이 경매에 매각될 때 ‘나’의 보증금이 아래와 같이 법에서 지정한 소액 보증금 기준에 해당한다면, 최우선적으로 변제를 받을 수 있어요. 쉽게 말해, 내가 가장 늦게 입주한 세입자이더라도 그 보증금의 규모가 소액이라면 가장 먼저 배당받을 수 있는 거죠.

예를 들어 볼까요? ‘내’가 서울의 1억5천만 원짜리 집에 1억2천만 원의 보증금을 내고 들어갔다고 가정해봅시다. 그렇다면 서울시의 소액세입자 기준금액은 1억5천만 원이기 때문에 ‘나’는 최우선변제권을 가지고 있습니다. 하지만 문제는 최우선변제의 제한금액입니다. 서울시에서 소액세입자이 우선변제권을 가지는 금액은 5천만원으로 제한됩니다. 따라서 보증금 1억2천만 원에서 ‘내’가 보장받을 수 있는 금액은 5천만 원 뿐입니다. 다만 이때 모든 금액을 전부 변제받을 수 있는 것은 아니에요. 아래의 표에 따라 우선변제금액만큼만 변제받을 수 있어요. 단, 최우선변제금액이 주택가격의 2분의 1을 초과한다면 딱 2분의 1에 해당하는 금액까지만 변제받을 수 있다는 점도 유의해야 해요.

소액보증금 및 우선변제금액 기준

만약 내가 2023년에 계약한다면, 2023년에 발표된 최우선변제 대상 기준만 확인하면 될까요? 아닙니다. 내가 계약하기 훨씬 이전에 임대인이 이 집을 담보로 빚을 졌다면, 그 빚이 생긴 시점을 기준으로 확인해야 해요. 그리고 집이 위치한 지역에 따라서도 기준이 조금씩 달라진다는 점도 같이 확인해야 해요.
즉, 지역에 따라 그리고 빚이 생긴 시기에 따라서 내가 적용받는 소액보증금 및 우선변제금액 기준이 달라져요.
예를 들어, 내가 2022년 5월 18일에 확정일자를 받았다 하더라도 집에 대한 근저당이 2014년에 설정되었다면 소액보증금의 기준 금액은 9천5백만 원 이하가 되고, 최우선변제를 받을 수 있는 금액 또한 3천2백만 원이 되는 거죠.
따라서 다시 한번 강조하지만, 등기부등본을 볼 때 빚(ex.근저당권)이 생긴 시점, 금액, 다른 세입자들의 임차보증금 규모 등을 고려하여 혹시라도 집이 경매에 넘어갈 때 내가 돌려 받을 수 있는 금액이 얼마인지를 계산해보세요.

소액보증금 최우선변제 기준 변천사 표

체크리스트 : 빚 많은 집에서 벌어지는 전세사기 예방법

다가구주택의 경우 계약을 하기 전에는 다른 세입자의 보증금 규모를 알기 어려워요. 따라서 반드시 임대인의 동의를 받아 계약 전에 부채 규모를 확인해야 해요. 만일 임대인이 거짓말을 할 경우를 대비하여 특약사항을 기재하는 것을 추천해요.
계약 전에는 임대인의 동의서, 임대인의 신분증 사본, 인감증명서 등 필요서류를 챙겨 확정일자 부여 현황 서류를 발급받도록 해요.
계약 후에는 임대차 계약서와 본인 신분증 사본 등 필요서류를 챙겨 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역 2가지 모두 발급해보세요. 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역에 기재된 보증금 금액을 통해 이 집에 대해 설정된 부채의 규모를 계산해 볼 수 있어요.