| 의 의 |
- ㅇ 고분양가 심사를 통해 신규 보증신청사업장의 보증금액(분양가격) 적정성을 심사함으로써 분양보증에 대한 리스크를 관리
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| 심사대상 |
- ㅇ 고분양가 관리지역에서 주택에 대한 분양보증을 신청하는 사업장 (정비사업대출보증 발급시에는 심사 생략하고, 분양보증 발급시에만 심사)
- ※ 심사제외 :
①분양가상한제 적용주택
②도시형 생활주택 및 오피스텔 ③100세대 미만 소규모 사업(주택·준주택의 세대수를 합산)
④연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우) ⇒ 심사제외 대상 중 ②~④는 비교사업장 및 인근사업장 선정시에도 제외
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ㅇ 고분양가 관리지역
- 분양가 상승이 전체 주택시장에 미치는 영향력이 큰 지역 또는 분양가 및 매매가 상승이 지속되어 보증리스크 증가 우려가 있는 지역 중 분양가 및 매매가 상승현황, 정부정책 등 시장상황을 종합적으로 고려하여 공사에서 시·군·구 또는 읍·면·동의 지역 단위로 지정한 지역
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| 필요서류 |
- ① 고분양가 심사 신청서 (별도서식)
- ② 사업계획승인서 또는 건축허가서 사본(승인조건 포함). 다만, 「도시 및 주거환경정비법」, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 정비사업의 경우에는 사업시행인가서 및 관리처분계획인가서(계획서 포함)로 갈음
- ③ 공사도급계약서 사본(보증신청인과 시공자가 동일한 경우에는 제외)
- ④「주택의 설계도서 작성기준」제4조[별표1](국토부고시)에 따른 설계 개요서(건폐율, 평형별 세대수 등을 포함) 및 배치도(축척 및 방위, 대지경계선 등을 포함)
- ⑤ 기타 필요한 서류
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심사기준일자 및
유효기간 |
- ㅇ 심사기준일자
- - 관할 영업부서에서 본사로 고분양가 심사 승인을 요청한 날
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ㅇ 심사 승인 유효기간
- - 고분양가 심사 승인일로부터 90일(통지서 기재일 내 보증 발급)
- - 심사 승인 이후 재심사를 원할 경우, 유효기간 만료 후 재신청 가능
- ※ 재심사 시 기준자료 변경 등에 따라 심사 결과 변동 가능
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| 행정구역 |
- 「지방자치법」 제2조제1항 및 제2항에 따른 특별자치시, 특별자치도, 시·군·구(「지방자치법」 제3조제3항에 따른 자치구가 아닌 구 및 「제주특별법」 제10조제2항에 따른 행정시는 제외)
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비교
사업장 |
분양 사업장 |
- ㅇ 분양보증 발급 후 사용검사(건축물 전부에 대한 동별 사용검사 또는 임시 사용검사 포함)를 득하지 않은 사업장
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| 준공 사업장 |
- ㅇ 분양보증 발급 후 사용검사(건축물 전부에 대한 동별 사용검사 또는 임시 사용검사 포함)를 득한 사업장 중 사용검사 후 10년 이내 사업장
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| 평균 분양가 |
- ㅇ 개별 사업장의 전 세대에 대한 분양가격(총 매출액)을 전 세대에 대한 공급면적(총 공급면적)으로 나눈 약 3.3058㎡(이하 약 3.3㎡)당 금액
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| 주택가격변동률 |
주택가격변동률에 대해 도식으로 표현하여 구성됨
| 주택가격변동률 = |
Pxt [x지역 t시점 매매가격지수] |
| Px0 [x지역 o시점 매매가격지수] |
- Px = x지역은 비교사업장 소재 행정구역
Pt = t시점은 보증신청사업장의 고분양가 심사 승인요청일 기준 최근월
Po = o시점은 비교사업장의 분양보증발급월 ※ 매매가격지수는 한국부동산원의 시·군·구별 ‘월간 아파트 매매가격지수’ 적용
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| 평점 차이에 따른 가감률 |
평점 차이에 따른 가감율 : 평점차, 가감율로 구성
| 평 점 차 |
가 감 률 |
| ±5점 이하 |
0% |
| ±6점∼±10점 |
±1% |
| ±11점∼±15점 |
±2% |
| ±16점∼±20점 |
±3% |
| ±21점∼±25점 |
±4% |
| ±26점∼ |
±5% |
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인근
사업장 |
평균 매매가 |
- ㅇ 개별 인근사업장의 각 평형별 · 타입별 공급면적의 약 3.3㎡당 매매가*를 각 평형별 · 타입별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격
- * KB부동산 시세 적용, 부재시 한국부동산원 부동산테크 시세 적용
- ** 인근사업장이 다수인 경우 각 인근사업장별 평균매매가를 공급면적의 비율로 가중평균한 금액
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| 건축 연령별 가산율 |
주택노후도에 따른 주택 가격 보정률: 건축연령, 가산율 구성됨
| 건축연령 |
가 산 율 |
건축연령 |
가 산 율 |
| 준공연도∼5년 |
100.00% |
13년 |
122.99% |
| 6년 |
102.39% |
14년 |
126.63% |
| 7년 |
104.90% |
15년 |
130.49% |
| 8년 |
107.54% |
16년 |
134.59% |
| 9년 |
110.31% |
17년 |
138.96% |
| 10년 |
113.23% |
18년 |
143.62% |
| 11년 |
116.30% |
19년 |
148.61% |
| 12년 |
119.55% |
20년 |
153.96% |
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| 보증위험관리율 |
- ㅇ 투기과열지구 85%, 투기과열지구 외의 지역 90% 적용
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| 지역 분양가 |
- ㅇ 해당지역(시·도 및 시·군·구) 최근 1년간 평균분양가를 말하며 공사의 ‘민간아파트 분양가격 동향’ 자료를 활용
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단기 자재비 급등분 조정금액 |
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| 이의신청 |
- ㅇ 이의신청 요건 충족시 선정한 비교사업장, 평가한 인근시세* 등 공개
* 평가한 인근시세 : 고분양가 심사에서 선정된 인근사업장의 시세 수준
이의신청 순서도: 의신청 접수 및 검토 요건 확인 및 통지로 구성됨
| 이의신청 접수 |
영업부서에서 이의신청 접수 및 검토요건* 확인
* 심사가격 통보 후 7영업일 이내, 상한 분양가격이 인근시세 대비 70% 이하 |
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| 검토요건 확인 및 통지 |
ㅇ 검토요건 미충족 - 영업부서에서 이의신청 반려 및 서면통지(7영업일 이내) |
ㅇ 검토요건 충족
① 영업부서에서 본사로 검토 요청
② 본사에서 분양 · 준공 비교사업장 및 금액, 인근시세 등 검토 후 영업부서로 통지(7영업일 이내)
③ 영업부서에서 신청인에게 검토결과 서면 통지 |
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